在 銷售 上 有 私人 庭院 使用 的 可能 賣點 。 ２ ． 部份 建商 蓄意 日後 違規 使用 ， 先 求取 獎勵 之 樓 地板 面積 ， 再 以 口頭 或 展示物 暗示 客戶 可 供 私用 招徠 購買 意願 ， 至於 日後 違規 使用 是否 屬於 「 故意 不 告 物 之 瑕疵 」 或是 「 提供 瑕疵 之 物 」 均 有 極 大 的 規避 法律 責任 空間 。 ３ ． 住戶 （ 居住 者 、 使用 者 或 承購 所有權人 ） 則 有 二 種 情結 促導 違規 使用 ， 一則 不甘 提供 公眾 使用 ， 因為 獎勵 的 利益 未曾 霑到 ， 卻 必須 在 管理 維護 及 安全 問題 上 付擔 「 永續 代價 」 。 再則 係 因 無知 而 誤用 ， 直到 遭 取締 時 ， 才 知道 自己 的 土地 必須 提供 公眾 使用 而 徒呼負負 。 ４ ． 環境 需求 也 是 造成 違規 使用 的 重要 因素 之 一 ， 尤其 是 變更為 停車 使用 ， 更 是 歸結 於 需求 殷切 所 導致 。 三 、 法規 內容 與 現況 問題 之 檢討 及 對策 建議 ： （一） 開放 空間 不 是 公共 設施 而 係 「 公益 設施 」 ， 正 因 其 具有 公益 性質 ， 法令 上 才 給予 獎勵 。 今日 相關 法令 的 架構 尚 稱 完整 ， 倒是 在 內容 上 必須 再 加強 防弊性 的 考慮 ， 參酌 國外 類似 的 獎勵 條文 與 規範 內容 予以 修訂 。 有關 此 點 建議 ， 在 行政院 經建會 都市 及 住宅 發展 處 的 基礎 研究 中 已經 考慮 得 相當 深入 ， 應 有 指導性 的 政策 意見 可 供 改進 。 （二） 「 開放 空間 」 辦法 獎勵 的 「 獎品 」 是 可 增建 的 樓 地板 面積 ， 然而 幾 年 「 鑽研 」 下來 ， 部份 建商 已經 找到 額外 的 特別獎 「 高度 放寬 」 。 利用 高度 放寬 尋求 自我 獎勵 是 時下 一 大 商機 ， 90.５ 倍 路寬 加 ６ 公尺 放寬為 １ ： 的 高度比 限制 ， 台北市 則 由 １ ： 93.６ 放寬為 道路 中心 起算 １ ： ５ 高度比 限制 ， 在 求得 最 高 高度 後 ， 以 ５ 公尺 左右 之 樓層 高度 ， 二 次 施工 夾層 ， 可 有 「 樓中樓 」 的 效益 ， 銷售 上 增加 的 使用 坪數 可以 創造出 可觀 的 利潤 ， 這 方面 的 發展 實 須 加以 注意 與 防杜 。 （三） 先天 上 「 住 」 「 商 」 二 種 使用 用途 在 人潮 的 迎 拒 及 私密性 的 要求 上 均 有 不同 ， 加上 國人 對 所有權 、 使用權 、 管理權 的 空間 使用 文化 迥異 於 西方 社會 ， 住宅區 是否 有 獎勵 的 必要 ﹖ 該 如何 獎勵 ﹖ 以及 政府 該 如何 提供 協助 或 納入 管理 ， 在在 值得 思考 。 千萬 不要 給 了 建商 獎勵 ， 給 了 住戶 困擾 ， 也 給 了 公眾 迷惑 。 林欽榮 。 台北 市政府 工務局 都市 計畫 處 都市 設計 科 科長 。 （一） 都市 發展 。 「 開放 空間 設計 獎勵 」 ， 就 高密度化 的 都市 空間 情境 而 言 ， 理論 上 經由 獎勵 容積 而 交換出 建築 基地 留設 可 供 公共 使用 之 開放 空間 ， 確 有 補足 都市 公共 設施 之 一定 程度 的 效益 ； 且 其 獎勵 之 原意 ， 尚 包含有 鼓勵 基地 合併 ， 此 對於 都市化 建築 開發 ， 亦 有 土地 有效 合理 利用 之 功能 。 但 就 其 適用 範圍 ， 將 商業區 及 住宅區 一律 四海皆準 地 適用 結果 ， 其 對 住宅 建築 之 私密性 的 破壞 ， 以及 後續 違規 圍堵 開放 空間 淪為 私用 ， 此 均 為 法規 實施 之 缺陷 ， 尤以 額外 容積 經 獎勵 後 ， 而 無 回饋 之 公共 使用 的 交換 ， 相反 造成 額外 樓 地板 面積 之 居住 密度 或 活動 密度 的 負擔 ， 此 均 有違 社會 公平 及 對 都市 發展 構成 相當 程度 之 負面 意義 。 （二） 建築 設計 。 採用 開放 空間 設計 ， 原則上 對於 建築 設計 之 創作 較 具 彈性 ， 同時 以 較 大 基地 為 設計 標的 ， 均 較 能 以 都市 設計 觀 來 組織 其 建築 空間 形式 與 建築 量體 配置 ； 此 對於 建築 基地 內 之 內部化 法定 空地 之 集約 配置 與 使用 ， 較 能 有 整體性 ， 對應 至 基地 外 的 公共 街道 、 公園 、 廣場 之 開放 空間 系統 之 連接 ， 亦 較 能 有 機會 予以 組織 起來 ， 俾 反映 都市 戶外 生活 能 有 一 系統化 之 場所 的 提供 。 但 相反地 ， 開放 空間 設計 獎勵 該 種 法規 ， 大抵 均 有 高度