， 比例 不 可謂 不 重 。 然而 ， 到底 有 多少 積壓 在 建商 手 中 的 貸款 可能 成為 壞 帳 ？ 各界 的 看法 樂觀 悲觀 不一 ， 儼然 又 是 一 齣 羅生門 。 張金鶚 觀察 ， 近來 退票 金額 和 退票率 雖 有 增加 ， 但 幅度 不 大 ， 顯示 企業 的 信用 危機 不至於 急速 惡化 。 而 去年 以來 ， 一般 銀行 的 逾放比 例 緩步 攀升 ， 目前 已 到 百分之四 以上 的 歷史 新高點 ； 基層 金融 機構 如 農會 及 信用 合作社 ， 逾放比 例 更 高達 百分之十 。 不過 景氣 衰退 是 各行各業 的 共同 困擾 ， 其中 因 房市 困境 而 導致 的 逾 放 金額 是 多少 ？ 從 帳面 上 很 難 估算 。 不過 張金鶚 指出 ， 銀行法 八十四 條 規定 ， 房地產 放款 （ 包括 建築 融資 及 消費者 購屋 貸款 ） 不得 超過 銀行 存款 及 債券 發售 額 之 和 的 百分之二十 。 有 了 這 道 護身符 ， 房市 再 差 ， 銀行 都 不至於 受傷 太 重 。 而且 國內 銀行 授信 謹慎 ， 張金鶚 曾 以 國內 最 大 的 房地產 專業 銀行 ── 土地 銀行 的 房屋 放款 做 研究 ， 發現 土地 銀行 平均 核貸 的 額度 約 是 市價 的 五成六 ， 由 此 估算 ， 目前 房價 雖 有 三 、 四成 的 跌幅 ， 應該 還 無損 於 銀行 的 債權 。 日本 殷鑑不遠 張金鶚 表示 ， 怕 的 是 放款 作業 中 有 不足 為 外 人道 的 非法 行為 ， 譬如 在 市價 七成 的 房貸 之外 ， 再 挾帶 至 二成 、 以 信用 貸款 為 名目 的 短期 貸款 ， 讓 貸款 總額度 膨脹 到 房屋 市價 的 九成 ， 這樣 房市 跌價 危機 對 金融 體系 的 隱藏性 風險 就 會 大大 加深 了 。 對照 日本 ， 台灣 房市 目前 的 困境 更 令 人 憂心 ： 日本 在 八年代 末期 泡沫 經濟 達到 頂點 時 ， 光 東京 這 彈丸之地 的 房地產 總值 ， 就 足以 買下 整個 美國 。 而 日本 自 九 年 泡沫 經濟 崩潰 、 「 房地產 只 漲 不 跌 」 的 價格 神話 破滅 後 ， 波及 金融 機構 ， 並 導致 長達 八 年 的 經濟 衰退 ， 至今 景氣 還 在 谷底 徘徊 。 台灣 和 日本 的 房地產 泡沫 是 同 個 模子 出來 的 ， 幸而 在 九年代 初期 ， 台灣 靠著 電子 產業 的 崛起 而 爭取到 一 段 緩衝期 ， 躲過 了 泡沫 驟然 爆破 的 衝擊 。 只是 八 年 多 的 「 軟 著陸 」 下來 ， 眼看著 台灣 房市 的 泡沫 即將 洗淨 脫險 ， 卻 碰到 亞洲 金融 風暴 席捲 ， 景氣 低迷 ， 引爆 財團 連鎖 跳票 ， 連帶 使得 房市 落 底 「 著陸 」 前 的 震盪 風險 變 得 難以 承受 。 哪裡 有 「 賣得 出去 的 房價 ？ 」 站 在 提振 景氣 、 避免 因 信心 崩潰 而 造成 房市 不 合理 崩盤 的 立場 ， 振興 房市 方案 有 其 必要性 。 但 另一方面 ， 無 殼 蝸牛 則 抗議 政府 干預 市場 ， 讓 小 市民 買 便宜 房子 的 希望 落空 ； 輿論 也 以 民國 七十年代 初期 ， 國泰 和 太平洋 兩 大 建設 公司 聯名 在 報章 刊登 廣告 ， 以 八 折價 促銷 、 刺激 買氣 而 使 房市 起死回生 為 例 ， 質疑 建商 為什麼 不 展開 大規模 降價 行動 來 自救 ， 卻 要 政府 以 納稅人 的 錢 去 補貼 房市 ？ 面對 這 類 質疑 ， 全 國 建商 同業 公會 理事 江輝雄 大呼 冤枉 ， 他 以 淡水 為 例 ： 「 淡水 的 平均 房價 ， 從 四 年 前 預 售價 二十二萬一 坪 ， 賣 到 現在 十三萬 還 不 。 別 說 八折 ， 就是 八折 又 八折 也 沒用 啊 。 」 高雄市 建商 同業 公會 理事長 張調 也 指出 ， 高雄市 中心 的 公寓 大樓 ， 保證 「 一 坪 十萬 有 找 」 。 至於 雲 、 嘉 、 屏東 等 偏遠 一點 的 區位 ， 新 成屋 更 是 一 坪 六 、 七萬 ， 依舊 是 空屋 處處 。 以前 房市 有 句 名言 ： 「 只有 不 的 價格 ， 沒有 不 的 房子 」 ， 但 在 嚴重 供過於求 、 購屋 者 都 等 著 房價 崩盤 的 觀望 心理 下 ， 「 誰 能 告訴 我們 ， 賣得 出去 的 價格 倒底 在 那裡 ？ 」 張調 質疑 。 富人 天堂 ── 台北市 客觀 來 看 ， 當前 房價 以 台灣 的 家庭 所得 水準 評估 ， 許多 縣市 均 已 落在 合理 房價 （ 即 每 戶 家庭 可 支配 年 所得 的 三 ‧ 五 倍至 四 倍 ） 範圍 內 。 譬如 台南市 八十六年 家庭 可 支配 所得 是 八十二萬