窗口 往 外 扔 ﹂ 的 租屋 房客 （ 佔 法國 人口 的 百分之四十四 ） ； 另 一 邊 則 是 聰明 人 ： 也 就 是 房東 （ 佔 百分之五十六 ） 。 這 個 問題 實在 值得 深入 探討 。 幸好 ， 三思 之後 ， 我 可以 向 你 保證 （ 還 有 百分之四十四 的 法國 房屋 承租人 ） ， 我 不 是 個 白癡 。 就 經濟 效益 來 說 ， 不論 租 或 買 ， 最後 是 殊途同歸 。 我 來 解釋 ： 像 我 這樣 的 房客 ， 每 個 月 得 繳納 房租給 屋主 。 這 筆 房租 相當於 公寓 價值 的 百分之六 。 所以 ， 拿 一 戶 價值 十萬 歐元 的 公寓 來 說 ， 我 每 個 月 得 付 五百 歐元 的 房租 ， 這 就 是 我 鄰居 口 中 所謂 ﹁ 從 窗口 往 外 扔 ﹂ 的 錢 。 但是 ， 也許 我 終究 該 慶幸 拿 這 筆 房租 做為 交換 ， 讓 自己 享有 一 間 體面 的 公寓 （ 還 有 幾 扇 能 讓 我 ﹁ 把 錢 從 窗口 往 外 扔 ﹂ 的 大 窗戶 呢 ） 。 至於 我 的 鄰居 又 如何 呢 ？ 他 可是 負債 百分百 。 當然 他 得 償還 本金 ， 別 忘 了 ， 還 有 利息 。 假設 利息 是 百分之六 ， 借款 金額 如果 是 十萬 歐元 ， 那麼 每 個 月 得 償還 的 利息 就 是 五百 歐元 。 和 我 每 個 月 繳付 的 房租 一樣 多 嘛 ！ 那 你 來 說說 看 ， 如果 我們 每 個 月 把 五百 歐元 交給 銀行 是 件 聰明 事 ， 那 為什麼 把 這 筆 錢 交給 房東 就 是 蠢蛋 ？ 「 因為 過 了 二十 年 後 ， 我 就 是 房東 ， 而 您 卻 不 是 ！ 」 我 的 鄰居 不斷 對 我 疲勞轟炸 ， 煩死 人 了 。 「 是 啦 ， 但是 二十 年 後 的 我 ， 在 銀行 裡 將 會 有 一 筆 可觀 的 存款 ， 而 您 偏 就 沒有 。 」 我 如是 回答 。 因為 ， 我 的 鄰居 除了 得 付 利息 之外 （ 每 個 月 五百 歐元 ） ， 他 當然 還 得 另外 再 償還 本金 （ 約 十萬 歐元 ） 。 結果 大約 如下 ： 沒有 頭期款 時 ， 屋主 每 月 支付 的 金額 （ 本金 加上 利息 ） 大約 是 房租 的 兩 倍 。 所以 囉 ， 就 同 一 戶 公寓 來 說 ， 我 的 鄰居 每 個 月 付出 的 錢 大約 是 一千 歐元 ， 而 我 不過 付 了 五百 歐元 的 房租 。 我 這 個 ﹁ 笨蛋 ﹂ ！ 房客 於是 每 個 月 都 能 省下 一 大 筆 鈔票 ， 在 銀行 裡 多少 存下 一些 錢 。 不過 的確 ， 當 我們 購屋 後 ， 就 會 被迫 節省 ， 這 也 算是 個 好處 。 但是 ， 光 就 經濟面 來 說 ， 買 或 租 終究 是 一樣 的 。 半斤八兩 啦 ！ 二十 年 的 辛勞 過後 ， 我 的 鄰居 將 擁有 一 戶 體面 的 公寓 ， 而 我 則 在 銀行 裡 擁有 一 筆 同等 金額 的 存款 。 沒有 人 把 錢 往 窗 外 扔 ， 而且 每 個 人 都 有 房子 安家 ！ 所以 ， 我 就 說 嘛 ， 怎麼 可能 有 百分之四十四 的 法國人 是 白癡 ， 更何況 還 把 我 算了 進去 ！ 不動產 ： 大 崩盤 ?
 
!
 
親愛 的 小泰歐 ： 只有 石頭 才 是 真實 的 ！ 我 剛 讀完 一 篇 相當 不可思議 的 研究 報告 。 英國 在 七 年 之內 ， 一 平方公尺 的 房屋 價格 上漲 了 百分之一百二十五 ， 西班牙 上漲 了 百分之九十五 ， 法國 則 顯得 比較 遲緩 ， 只 上漲 了 百分之四十五 。 石頭 和 股市 畢竟 是 兩 碼子 事 ！ 更何況 ， 你 知道 ， 一 棟 公寓 可是 實實在在 的 ， 我 對 每 天 變動 的 股票 從來 沒有 信心 。 可惜 我 不 是 唯一 這麼 想 的 人 ， 我 發現 身邊 大部分 的 人 都 在 買 房子 ， 簡直 是 昏 了 頭 。 巴黎 的 房子 現在 一 平方公尺 的 價格 是 三千七百五十 歐元 。 位於 首都 中心 ， 一 戶 二十五 平方公尺 的 小 套房 價值 超過 一百萬 法郎 ， 簡直 住不起 。 倫敦 還要 貴 上 個 兩 倍 呢 ！ 有 個 解決 辦法 ， 搬家 。 以 在 巴黎 買 八 平方公尺 的 錢 ， 事實 上 ， 你 可以 買到 八十 平方公尺 ， 不過 得 搬到 蒙呂頌 ！ 究竟 是 怎麼 回 事 呢 ？ 為什麼 現在 房地產 的 價格 達到 顛峰 ？ 因為 ， 自 二 次 世界 大戰 以後 ， 銀行 利率 從來 沒有 這麼 低過 ！ 借貸 利率 在 十五 年 之間 變成 僅僅 三分之一 。 一 筆 十萬 歐元 的 貸款 ， 現在 只 需 償付 兩萬五千 歐元 的 利息 。 簡單 地 說 ， 錢 沒 那麼 貴 了 。 既然 如此 ， 何不 趁機 借貸 。 這 就 是 這 波 房地產 熱潮 的 根源 。 利率 上升 會 發生 什麼 狀況 呢 ？ 剛好 是 反向 結果 ， 而 這 就 是 問題 所在 。 借貸 會 變 得 比較 貴 ， 結果 一 大 群 人 將 無法 履約 。 很 不幸 地 ， 這 正 是 現在 所 發生 的 事 ， 利率 已經 開始 逐漸 回升 （ 受到 美國 經濟 復甦 的 影響 ） 。 但是 ， 慘 的 是 還 有 第二 層 效應 ， 如果 利率 回升 ， 對於 所有 採用 機動 利率 貸款 的 人 來 說 ， 月償還額 就 會 增加 。 這 就 是 機動 利率 的 原理 ， 月付 額會 機動 變化 ！ 英國人 尤其 喜好 這 種 貸款 方式 。 在 法國 我們 比較 喜歡 固定 利率 ， 利率 雖然 比較 高 ， 但是 風險 比較 小 。 你 想想 看 ， 機動 利率 會 帶來 怎樣 的 風險 ， 當 利率 上升 時 ， 你 是 兩 面 輸 ： 一方面 你 會 發現 你 的 房價 下滑 （ 已經 夠 令 人 喪氣 了 ） ， 但是 更 嚴重 的 是 ， 你 的 月償還額 急速 上 竄 。 總而言之 ， 你 得 支付 更多 ， 但是 買到 的 價值 反而 更 低 ！ 超 鬱卒 。 這 一 點 也 不 有趣 ， 但 實際 上 就 是 如此 。 沒有 什麼 神奇 的 處方 ， 不動產 就 像 利率 一樣 上上下下 。 就 像 現在 利率 上升 ， 我們 也許 最好 還是 保持 ﹁ 不 動 ﹂ 。 股票 、 債券 是 什麼 玩意兒 ？ 親愛的 泰歐 ： 你 這 小 笨蛋 ！ 你 就 跟 許多 人 一樣 ， 對 經濟 一無所知 ！ 不過 這 不 是 你 的 錯 ， 學校 什麼 都 沒 教 。 拿 一般 中學 畢業 會考 程度 的 學生 來 說 好了 ， 在 他 整 個 求學 過程 中 ， 可能 只 聽 過 一 次 ﹁ 股市 ﹂ 這 個 名詞 ， 就 是 讀到 ： 一九二九年 股市 大 崩盤 的 時候 。 老師 會 對 學生 解釋 ， 當時 的