的 程度 了 。 」 十月 一日 ， 美國 《 富比士 》 亞洲版 公佈 二○○七年 「 中國 富豪榜 」 ， 一 個 陌生 而 年輕 的 二十六 歲 女子 成 了 新任 中國 首富 。 這 個 叫 楊惠妍 的 廣東 姑娘 是 廣東 碧桂園 創始人 楊國強 的 女兒 ， 個人 淨 資產 高達 一百六十億 美元 ， 因此 創造 了 三 項 紀錄 ： 中國 第一 個 資產 過 一千億 元 人民幣 的 富豪 ， 第一 個 不到 三十 歲 就 成為 全 國 首富 、 全 亞洲 最 富有 的 女人 。 地產 的 造富 魔力 讓 所有 從事 製造業 、 流通業 甚至 網路 產業 的 企業家 都 黯然失色 。 在 這 張 榜單 上 ， 前 四 位 均 為 大地產商 ， 分別 是 楊惠妍 （ 碧桂園 ） 、 許榮茂 （ 世茂 集團 ） 、 郭廣昌 （ 複星 國際 ） 和 張力 （ 富力 集團 ） ， 前 一百 名 中 有 三十九 人 從事 地產業 。 而 在 早前 發佈 的 《 富比士 》 美國 四百 富豪榜 中 ， 排名 前 十 的 有 六 位 是 來自 IT 、 網路業 ， 相 比較 ， 這 是 一 張 頗 有 嘲諷 意味 的 榜單 。 新華社 記者 在 評論 中 寫道 ， 「 中國 民營 經濟 的 發展 繁榮 並非 起步 於 房地產 開發 ， 而是 始於 加工 製造業 。 為什麼 製造業 出不了 多少 富豪 ？ 顯然 還 是 一 個 行業 獲利率 的 問題 。 」 碧桂園 的 創辦人 是 一九五五年 出生 的 廣州市 順德區 北鎮人 楊國強 ， 他 自幼 家貧 ， 據稱 十七 歲 前 未 穿過 鞋 ， 早年 曾 放牛 種田 、 做 泥水匠 及 建築 包工頭 。 他 平時 十分 低調 ， 幾乎 與 媒體 絕緣 ， 出現 在 公開 場合 時 亦 沉默 寡言 ， 穿 的 西裝 永遠 像 大一 個碼 。 還 有 媒體 記錄 ， 他 在 開會 時 ， 喜歡 脫鞋 、 盤腿 而 坐 。 他 是 第一 批 涉足地 產業 的 私營 企業 者 ， 一九九二年 就 開發 順德 碧桂園 樓盤 ， 此後 多 年 在 珠三角 一帶 發展 。 碧桂園 是 典型 的 家族 企業 ， 在 公司 九 個 執行 董事 中 ， 八 個 均 為 楊氏 家族 人士 ， 唯一 非 血緣 成員 是 公司 總裁 崔健波 。 此 人 曾 任 楊國強 老家 、 順德區 北鎮 鎮長 數 年 ， 據稱 「 對 楊國強 的 事業 發展 進行 了 堅定 的 扶持 和 幫助 」 。 二○○五年 ， 楊國強 將 所 持 股份 轉給 一九八一年 出生 的 二女兒 楊惠妍 。 二○○七年 四月 二十日 ， 碧桂園 在 香港 聯交所 上市 ， 按 所 持 股份 的 市值 ， 楊惠妍 一 躍 而 成 中國 新 首富 。 碧桂園 上市 後 ， 成為 中國 市值 最 高 的 房地產 公司 ， 而 在 此 前 的 地產界 ， 碧桂園 在 開發 規模 及 知名度 等 方面 均 不 是 最 突出 的 ， 而且 其 財務 壓力 也 非常 巨大 。 公司 的 財務 總監 曾 表示 ， 到 二○○六年 底 ， 企業 負債 四十億 ， 淨負債 與 股本比 為 一六○．一％ 。然而 ， 儘管 如此 ， 它 的 上市 還是 受到 熱烈 追捧 ， 其中 最 重要 的 原因 是 ， 它 是 全 國 最 大 的 「 地主 」 。 據 《 中國 經營報 》 報導 ， 到 八月 中旬 ， 碧桂園 土地 儲備 達到 五千四百萬 平方米 ， 相當於 一 個 中等 城市 的 規模 。 碧桂園 一向 最 引 以為豪 的 是 土地 價格 低廉 ， 碧桂園 的 上市 保薦人 瑞銀 在 報告 中 提到 ， 碧桂園 所得 土地 的 最 低 成本 ， 以 每 平方米計 ， 只有 二十五 元 。 公司 招股書 表明 ， 在 過去 三 年 間 ， 碧桂園 每 年 營業額 的 複合 增長為 五六．五％ ， 而 純利 增長 則 為 驚人 的 一四一．一％ 。 地 產業 的 暴利 怪狀 還 有 一 個 重要 的 因素 是 ， 這 個 產業 存在 一 條 罪惡 的 「 灰色 產業 鏈 」 。 六月 二十五日 ， 《 人民日報 》 旗下 的 《 市場報 》 刊登 報導 稱 ， 「 四成 利潤 被 職能 部門 吃 了 。 」 據 一 位 姓 蔣 的 房地產 開發商 透露 ， 「 我 從 一九九二年 就 開始 從事 商品房 建築 行業 。 當年 每 平方米 的 建築 成本價 不過 三百五十 ～ 四百 元 ， 房價 不過 一 平方米 一千 ～ 一千五百 元 ， 建築 成本 占 房價 的 四分之一 ， 加上 土地 出讓金 ， 房地產 成本 價格 也 不過 是 房價 的 三分之一 ～ 二分之一 。 如今 建築 成本 比 原來 只 漲 了 一百 ～ 二百 元 ， 房價 卻 比 原來 翻 了 好幾 倍 ， 房屋 成本 只 占 房價 不到 二○％ 。 」 幾乎 所有 的 房地產商 均 向 外 宣稱 價格 上揚 的 最 大 原因 是 土地 價格 、 開發 成本 上升 ， 而 「 暗箱 操作 」 就 成為 房地產商 降低 成本 的 主要 管道 。 中國 土地 「 招拍 掛 」 （ 招標 、 拍賣 、 掛牌 ） 的 專案 一般 分為 三 種 情況 。 規模 較 小 的 專案 ， 在 招 投標 過程 中 ， 開發商 可以 通過 「 內部 管道 」 瞭解 政府 方面 的 土地 價格 「 底線 」 、 「 上限 」 ， 與 有 可能 參與 的 同行 形成 「 價格 同盟 」 。 由 一 家 公司 競拍下來 後 ， 其他 公司 共同 建設 ， 但 樓盤 銷售 價格 參照 周邊 樓盤 價格 抬高 銷售 。 另 一 種 規模 涉及 幾百 畝 土地 的 項目 ， 土地 連片 開發 就 需要 通過 集體 「 圍標 」 的 方式 ， 來 實現 對 土地 的 掌控 ， 開發商 往往 事先 做好 評估 部門 、 招 投標 審委會 的 工作 ， 通過 招 投標 「 評估 」 方式 ， 排擠 一些 外來 的 競爭 者 。 還 有 一 種 是 獲得 規劃 部門 的 「 風聲 」 ， 在 未來 的 黃金 地段 搶先 「 圈地 」 的 做法 。 如 政府 搬遷 、 城市 發展 規劃 等 公布 前夕 ， 地方 政府 決策層 對 城市 發展 的 目標 指向 ， 成為 開發商 趨之若鶩 的 消息 ， 一 有 風吹草動 ， 房地產 開發商 就 會 連夜 「 跑馬 圈地 」 ， 因為 這 時候 土地 價格 最 低廉 。 要 獲得 這些 消息 、 「 搞定 」 這些 職能 部門 ， 就 必須 「 有 酒 大家 喝 」 ， 從 樓盤 開發 中 拿出 一 部分 利潤 ， 讓 包括 評估 、 規劃 、 拍賣 、 土地 、 政府 等 部門 「 分享 」 。 這 位 開發商 對 記者 說 ， 「 我 認真 算 過 這樣 一 筆 賬 ： 一 棟 樓盤 開發下來 ， 成本 只 占 房屋 價格 的 二○％ ， 開發商 拿到 的 利潤 占 房屋 價格 四○％ ， 還 有 四○％ 就 是 被 各 種 『 灰色 開銷 』 吞噬 了 。 」 房地產 的 放縱 和 暴富 現象 ， 已 成為 中國 社會 病態 的 重要 體現 2 。 研究 華人 商業 變遷 的 香港 大學 亞洲 研究 中心 主任 黃紹倫 對 《 東方 企業家 》 的 記者 說 ： 「 地產商 的 暴富 對 整 個 社會 的 工作 倫理 是 一 個 很 大 的 衝擊 。 在 過去 ，