、 辦公 大樓 或是 店面 ， 工廠 皆 要 能 滿足 顧客 之 需求 ， 附帶地 也 能 分散 投資 風險 ， 增值 保值 及 累積 個人 財富 之 功能 。 2 .
 
有形 產品 （ Actual Product ） （1） 企業 品牌 ： 具有 一定 形象 及 品牌 觀念 的 建商 在 推案 時 會 冠上 公司 的 名稱 以 示 負責 （ 如 遠雄 天母 、 潤泰敦仁 、 昇陽敦凰 、 鄉林 原創 等 ） ， 讓 購屋 者 一 眼 就 能 看出 是 那 家 公司 的 產品 ， 但 有 的 一 案 公司 甚至 在 其 公開 的 媒體 上 找 不 出 是 什麼 公司 ， 讓 消費者 望而卻步 。 所以 ， 企業 之 品牌 形象 也 在 消費者 心 中 佔有 一定 的 份量 ， 而 具有 品牌 的 公司 也 會 很 用心 地 去 經營 。 （2） 產品 特色 ： 建築 的 產品 除了 滿足 客戶 使用 之外 ， 有的 強調 安全 ， 有 強調 科技 ， 有 強調 環保 ， 有 強調 綠 建築 ， 無論如何 ， 總 希望 自己 的 產品 能 引起 顧客 的 吸引力 ， 所以 對 時勢 潮流 ， 新 建材 、 新 技術 、 新 工法 均 須 不斷 地 改善 ， 才 能 異軍突起 ， 引領 同業 。 （3） 品質 水準 ： 以前 偷工減料 之 事 時有所聞 ， 但 現在 各 建商 均 不斷 強調 工程 品質 以及 嚴格 的 檢驗 ， 避免 因 工程 品質 不良 而 引發 房地產 與 建築 產業 行銷 策略 之 發展 第一 章 之 裂縫 及 滲水 ， 而 造成 客戶 之 抱怨 ， 甚至 許多 公司 也 將 工法 之 現 呈現 在 銷售 的 現場 以 增加 客戶 的 信心 。 （4） 規劃 設計 ： 現有 的 規劃 需 注重 實質 的 使用 及 合理 的 動線 ， 及 令 客戶 滿足 的 公共 設施 ， 也 有 建商 強調 由 國際 及 的 建築 大師 設計 及 完整 的 規劃 團隊 ， 藉以 創造 產品 的 差異化 ， 而 增加 賣點 。 （5） 公關 包裝 ： 好 的 產品 需要 包裝 才 能 路 露出 光芒 ， 所謂 「 佛要 金裝 ， 人 要 衣裝 」 這 是 不變 的 道理 。 3 .
 
附贈 產品 （ Augmented Product ） （1） 售後 服務 ： 未來 企業 成功 的 關鍵 ， 勢必 不 是 工程 技術 的 高下 ， 或是 行銷 技巧 的 純熟 ， 而是 服務 的 優劣 ， 因此 ， 如何 建立 正確 的 服務 觀念 ， 以 客戶 為 導向 ， 掌握 顧客 的 需求 ， 透過 售 前 、 售 中 、 售後 的 技巧 ， 提供 令 顧客 滿意 的 服務 ， 將 是 建商 在 競爭 差異化 中 最 重要 的 課題 。 （2） 管理 維護 ： 客戶 除了 講求 居住 舒適 外 ， 還 需 強調 安全 的 管理 及 社區 的 使用 維護 ， 這 也 是 產品 能 保值 的 基本 工作 ， 許多 的 社區 甚至 標榜 飯店式 的 管理 以及 安全 管理 的 重要性 。 （3） 保固 責任 ： 大多 的 社區 均 為 設備 保固 1 年 ， 結構 保固 15 年 ， 但 交屋 後 有 許多 保固 工作 是 模糊 的 ， 甚或 是 天災 後 的 保固 責任 ， 像 地震 後 許多 大樓 找 不 到 可 協助 的 對象 ， 有如 災 後 孤兒 般 ， 這 也 就 是 具有 品牌 形象 建商 長期 的 保固 責任 令 人 信賴 的 原因 。 三 、 定價 策略 從事 房地產 的 人 都 常 掛 在 嘴 邊 的 一 句 話 就 是 「 沒有 賣 不 出去 的 房子 ， 只有 賣 不 掉 的 價格 」 ， 但 在 房地產 的 行銷 過程 中 ， 訂價 策略 往往 是 敏感 且 又 重要 的 事 ， 任何 一 家 公司 都 想 賣好 的 價格 ， 但 若是 令 購屋 者 感覺 訂價 過 高 而 望 之 卻步 ， 那 真是 「 偷 雞 不 著 蝕 把 米 」 。 若是 價格 訂低 了 ， 那麼 可能 不到 幾 天 即 被 搶購 一 空 。 所以 ， 定價 策略 常 令 業界 ?
 
老闆 拿不定 ， 甚至 斟酌 再三 。 一般 定價 程序 有 六 個 步驟 可以 考慮 ： 1 .
 
決定 定價 目標 首先 要 思考 本 案 的 目的 是 （1） 要 獲得 最 大 利潤 ， 還是 （2） 獲得 合理 的 投資 報酬率 即可 ， 或是 （3） 要 先 搶攻 市場 佔有率 ， 採 薄利多銷 。 2 .
 
估計 需求 和 價格 彈性 再 來 就是 瞭解 自身 以及 同 區 競爭 產品 的 供需 數量 ， 以及 區域 行情 ， 而 來 決定 價格 之 彈性 空間 。 3 .
 
估計 成本 一般 預售屋 成本 較 難 精確 的 估算 ， 因為 除了 土地 成本 已 確定 外 ， 其餘 如 建造 成本 、 經營 成本 、 行銷 成本 以及 利稅 等 ， 均 只 能 預先 估算 ， 若 在 興建 過程 中 遇到 政治 或 經濟 房地產 與 建築 產業 行銷 策略 之 發展 第一 章 等 因素 ， 往往 會 影響到 個案 預期 之 利潤 ， 所以 此時 的 成本 估計 以 經驗 法則 居多 。 4 .
 
分析 競爭 者 的 成本 價格 和 品質 競爭 者 之 各 項 能力 若 能 瞭解 ， 並 判斷 其 可能 的 成本 結構 ， 預定 售價 以及 施工 品質 等 ， 即可 「 進 可 攻 、 退 可 守 」 ， 討論出 SWOT 分析 ， 找出 對 自己 有利 的 因素 ， 並 突破 競爭 者 可能 帶來 的 威脅 ， 強化 自己 的 優勢 ， 以及 擴大 競爭 者 的 弱勢 ， 並 呈現 差異化 之 規劃 ， 即可 跳脫 價格 競爭 。 5 .
 
選擇 定價 方法 常用 的 定價 方法 有 如 下 三 種 ， 但 依 市場 的 反應 也 可 快速 反應 （1） 成本 加碼 定價 法 預估 本 案 所有 可能 發生 的 成本 ， 再 加上 預期 的 利潤 ， 再 除以 可 售 的 坪數 ， 就 成為 產品 的 售價 ， 這 是 最 簡單 的 投資 報酬率 分析 方法 ， 也 是 許多 公司 較 常 採用 的 方法 ， 但 有時 若 因 土地 買貴 ， 或是 成本 高抓 ， 也 有 可能 超出 市場 行情 的 價格 ， 所以 ， 依 此 做出 的 定價 尚 需 與 市場 行情 做 比較 、 微調 ， 較 易 為 購屋 者 接受 。 （2） 目標 利潤 定價 法 ： 一般 房地產 大都 考慮 二 至 三成 的 投資 報酬率 ， 再 加上 成本 所 訂出 的 價格 ， 事實 上 與 成本 加碼 定價 法 雷同 。 （3） 競爭 價格 定價 法 ： 事實 上 採用 本 方法 時 大多 因 競爭 個案 太多 ， 此時 若 訂出 比 競爭 者 較 低 的 價格 ， 就 能 引起 購屋 者 的 注意 ， 可能 演任 ， 像 地震 後 許多 大樓 找 不 到 可 協助 的 對象 ， 有如 災 後 孤兒 般 ， 這 也 就 是 具有 品牌 形象 建商 長期 的 保固 責任 令 人 信賴 的 原因 。 三 、 定價 策略 從事 房地產 的 人 都 常 掛 在 嘴 邊 的 一 句 話 就 是 「 沒有