四 、 所以 ， 我們 鼓勵 大家 多多 負債 嗎 ？ 錯 ！ 我們 鼓勵 聰明 負債 ， 創造 金錢 的 價值 。 借 錢 只 是 過程 ， 目的 是 創造 更 高 的 收益 。 所以 借 錢 這 件 事 不 是 目的 ， 也 絕非 只 借 不 還 ， 借 錢 絕對 不會 牽涉到 負面 的 道德 問題 ， 我們 借 錢 的 基本 原則 ： 「 有 欠 有 還 」 ， 這 個 原則 絕不 動搖 。 在 這樣 的 前提 下 ， 我們 要 勇敢 借 錢 ， 但 這裡 再次 強調 ， 目的 錯 了 ， 事 就 錯 了 。 借 錢 的 前提 與 規畫 是 怎樣 的 呢 ？ 有 以下 基本 的 注意 事項 ： 首先 ， 借 的 每 筆 錢 要 有 一定 的 目的 ， 這 個 目的 一定 要 比 借 的 金額 「 更 有 價值 」 。 這裡 不 談 什麼 革命 理念 或 慈善 公益 這 類 的 大事 ， 推動 理念 要 靠 募款 ， 慈善 公益 更 是 需要 大眾 資金 ， 不 該 借 錢 從事 。 真正 借 錢 要 做 什麼 呢 ？ 其實 公式 很 簡單 ： 借 錢 金額 Ｘ 時間 Ｘ 利率 ＜ 投資 金額 Ｘ 報酬率 ／ 時間 舉例 ： 房貸 100萬 ， 貸款 1 年 ， 利率 2.2% ； 投資 金額 100萬 ， 報酬率 15% ， 時間 1 年 。 借款 100萬 ， 一 年 的 銀行 利息 為 2.2萬 ， 投資 一 年 可 賺 15萬 ， 這樣 就 代表 可以 聰明 的 借 這 筆 錢 。 只要 能夠 符合 這 個 公式 ， 就 絕對 可以 借 錢 。 相反地 ， 只要 不 符合 這 個 公式 ， 就 絕對 不能 借 錢 。 舉 幾 個 生活 中 常見 的 例子 吧 ！ 第二 章 架 對 軌道 ， 立刻 買到 好 房子 ?
 
一 、 為什麼 不 鼓勵 透過 信用卡 借 錢 因為 以 公式 來 計算 ： 「 借 錢 的 金額 Ｘ 時間 Ｘ10 ～ 15% 的 利率 」 ， 若要 小於 公式 右邊 ， 那 答案 就 是 報酬率 一定 要 高於 15% 。 若 單單 只是 15% 還 不 夠 ， 因為 還 有 手續費 以及 時間 成本 ， 所以 至少 要 達 18% 才 夠 。 有 什麼 報酬 是 可以 短時間 達到 18% 的 呢 ？ 請 記住 ， 一定 要 短 時間 喔 ！ 如果 一 項 投資 「 十 年 後 」 才 達到 18% ， 那麼 當 信用卡 預借 現金 月月利 滾利 ， 經過 十 年 ， 那 負債 金額 可 不得了 。 記得 前面 曾 提 過 複利 的 力量 嗎 ？ 這裡 也 是 用 複利 ， 只不過 是 用 在 負債 增長 的 速度 上 ， 那 就 可怕 多 了 。 放眼 世界 所有 金融 機制 ， 短 時間 內 可以 讓 一 個 人 賺到 18% 以上 的 報酬 ， 這樣 的 機制 還 真的 不 多 ， 但 也 不 是 沒有 ， 至少 我 做 的 房地產 投資 ， 其 報酬率 可以 達到 甚至 超過 這 個 比例 。 只 是 一般人 會 預借 現金 多半 是 為了 急用 ， 或者 拿來 預先 消費 而 非 用 在 投資 上 。 這 種 借貸 並 不 可取 。 同理 ， 任何 借貸 的 工具 ， 若 利率 很 高 ， 都 不 適合 用 在 投資 理財 。 包括 最 誇張 的 地下 錢莊 借貸 ， 也 包括 大部分 的 信貸 以及 各 種 民間 借貸 。 在 所有 借貸 中 ， 條件 最 好 的 利率 ， 就 只有 房貸 。 因此 聰明 的 理財人 ， 當 還款 時 一定 把 房貸 放 在 最後 的 順位 。 就算 手 中 有 現金 ， 也 先 不要 拿去 繳清 房貸 。 因為 這 筆 錢 ， 絕對 可以 在 其他 投資 管道 ， 創造出 比 原本 房貸 利率 所 損失 的 部分 ， 高出 很多 的 金額 。 二 、 用 房貸 的 資金 ， 拿來 做 更多 的 投資 房貸 的 利率 是 多少 呢 ？ 以 目前 來 說 ， 約 是 1.8% ～ 2.2% ， 這 絕對 是 目前 金融 市場 上 可以 找到 的 最 低 利率 了 。 透過 公式 來 計算 （ 為 保守 起見 ， 我 把 房貸 利率 設為 2% ～ 3% ） ： 「 借 錢 的 金額 Ｘ 時間 Ｘ2～ 3% 的 利率 」 若要 小於 公式 右邊 ， 有 什麼 選擇 呢 ？ 這 選擇 可就 多 了 ， 若 以 保守 估計 ， 扣掉 手續費 及 時間 成本 ， 報酬率 至少 要 5% ， 那 絕對 可以 找出 許多 報酬率 高於 5% 的 選擇 。 第二 章 架 對 軌道 ， 立刻 買到 好 房子 ?
 
別的 不 說 ， 這 筆 錢 若 借給 一 個 很 信任 的 朋友 ， 只 算 他 5% 利息 ， 借 10,000 元 一 個 月 只要 繳 500 元 利息 ， 這 也 比 房貸 利息 要好 。 但 若 論起 最 安全 、 投報率 又 高 的 項目 ， 絕對 還是 投資 房地產 。 投資 股票 可能 報酬率 高達 10 ～ 20% ， 但 卻 也 可能 賠 更多 。 投資 基金 、 買 期貨 也 都 是 一樣 。 也許 買 黃金 的 風險 比較 低 ， 但 仍 難 保證 投報率 有 5% 。 至於 拿去 定存 那 就 是 錯誤 示範 了 ， 現代 的 定存 利率 已經 低於 房貸 利率 了 。 最佳 的 選擇 還是 房地產 ， 因為 進 可 攻退 可 守 ： 單 以 低價 買入 、 高價 賣出 ， 投資 房地產 的 報酬率 ， 依 時間 計算 ， 有 的 高達 30% 、 40% 以上 ， 若 以 保守 計算 ， 通常 也 有 10% 以上 。 就算 用 最最 保守 的 狀況 估算 ， 例如 可能 因 房市 不景氣 賣價 沒 那麼 好 ， 那麼 單 靠 租金 收入 ， 一 棟 房子 也 一定 可以 為 持有 者 帶來 每 月 高於 貸款 利率 的 收入 。 所以 聰明 人 寧願 借 錢 買 房子 ， 也 不要 急 著 將 手 中 的 錢 立刻 繳給 銀行 。 因此 我 常 告訴 我 的 學員 ， 如果 想 掌握 投資 機會 ， 那 就 要 設法 去 借 錢 。 所謂 借 錢 ， 不一定 要 外 求 。 事實 上 ， 當 你 貸款 買 房子 ， 這 件 事 不 就 正 是 「 向 銀行 借 錢 」 嗎 ？ 我 的 意思 ， 也許 你 手 中 有 200萬 現金 ， 那麼 你 是 要 直接 把 這 200萬 當作 頭期款 還是 做 其他 規畫 ？ 當然 是 其他 規畫 。 切記 ， 可以 跟 銀行 借 利率 較 低 的 錢 ， 就 盡量 去 借 ！ 當 手 中 有 200萬 ， 那 最好 是 用 這 200萬 創造 自己 的 銀行 信用 ， 將來 可 借 更多 錢 。 我們 來 分析 一下 ， 如果 手 中 有 200萬 ， 幾 種 買 屋 的 應用 模式 ： １ 、 用 手 邊 的 200萬 繳 頭期款 ， 加上 貸款 300萬 ， 買 一 棟 500萬 的 房子 ， 三 年 後 ， 房子 以 600萬 賣掉 。 以