銀行 來 說 ， 可能 就 有 個別 的 考量 ， 同樣 的 信用 評等 ， 可能 在 甲 銀行 不能 過關 ， 但 到 乙 銀行 卻 過關 了 。 信用 評等 包括 ： 從 聯徵 紀錄 裡 抓取 你 一 年 的 信用 狀況 ， 包括 繳款 是否 正常 、 目前 已經 借貸 多少 錢 了 ， 以及 六 個 月 內 有否 遲繳 或者 使用 信用卡 循環 的 狀況 。 基本 上 ， 若 一 個 人 有 任何 的 遲繳 或 欠債 餘額 太 高 ， 那 就 會 嚴重 扣分 。 或許 有 人 以為 ， 如果 很少 和 銀行 往來 ， 也 就 沒 什麼 信用 紀錄 ， 應該 分數 最 高 吧 ？ 其實 正好 相反 ， 銀行 最 喜歡 的 客戶 是 和 銀行 經常 往來 ， 常 使用 信用卡 、 有 貸款 紀錄 ， 但是 所有 繳款 紀錄 皆 正常 的 人 ， 這樣 才 是 最 頂尖 的 客戶 。 相反地 ， 若 一 個 人 找 不出 信用 紀錄 ， 表示 這 個 人 不 愛 和 銀行 往來 ， 對 銀行 收入 也 沒有 貢獻 ， 並且 因為 缺少 信用 紀錄 ， 所以 也 並 不 確定 這 個 人 貸款 後 會不會 準時 還款 ， 這樣 的話 ， 風險 真的 太 高 了 。 除了 聯徵 和 金融 機構 往來 的 基本 分數 外 ， 接著 就 是 個人 的 基本 評分 了 。 眾所周知 ， 一 個 人 如果 是 在 五百 大 第二 章 架 對 軌道 ， 立刻 買到 好 房子 企業 上班 ， 或者 是 軍公教 人員 ， 那 評等 指數 就 會 變 高 。 若 不 屬於 這 類 條件 ， 那 就 要 看 每 家 銀行 不同 的 評分 依據 ， 包括 你 所 服務 的 公司 營業額 多少 ？ 公司 人數 多少 ？ 屬於 什麼 產業 ？ 並且 很 重要 的 一 點 ， 你 在 這 家 公司 服務 多久 ？ 已經 晉階到 哪 個 職級 了 ？ 此外 ， 你 的 學歷 高低 、 過往 工作 經歷 ， 以及 是否 有 擔保人 等等 ， 都 和 你 的 評分 等級 有關 。 考量 那麼多 ， 究 其實 ， 就 是 要 評判 這 個 客戶 「 有 沒 有 能力 還錢 」 。 也 就 是 下面 要 說 的 ： 人 的 要件 。 二 、 人 的 要件 不論 我們 投資 什麼 物件 ， 對 銀行 來 說 ， 他們 的 窗口 是 你 ， 也許 物件 很 好 ， 但 若 覺得 「 窗口 」 不 對 ， 那 貸款 就 不會 成立 。 一 個 優秀 的 客戶 ， 可以 用 看似 不佳 的 條件 貸到 一定 的 金額 。 好比 說 一 個 擁有 夢想 的 年輕人 ， 他 可以 帶 著 他 的 事業 藍圖 ， 用 充滿 自信 的 眼神 ， 對著 銀行 述說 他 的 大夢 。 就算 他 現在 身 無 分文 ， 也 沒 在 哪 個 企業 上班 ， 卻 可以 靠 邏輯 清晰 的 演說 ， 取得 一定 的 貸款 。 相反地 ， 一 個 人 即使 在 某 個 知名 企業 工作 ， 但 講話 時 眼神 游移 、 有氣無力 ， 給 人 很 沒 信心 的 感覺 ， 那 反而 不一定 貸 得 到 款 。 畢竟 ， 誰 知道 搞不好 你 已經 被 公司 通知 要 遣散 了 ， 你 趁 還 沒 正式 離職 前來 辦理 貸款 ， 這 種 事 也 說不定 。 純 以 客觀 條件 來 看 。 銀行 評估 一 個 人 ： １ 、 最基本 的 要件 ： 要 有 工作 前面 提到 那 個 只有 夢想 ， 卻 沒 工作 的 人 能 貸到 款 ， 那 是 特例 ， 他 做 的 是 創業 貸款 。 若是 房屋 貸款 ， 這 年輕人 就 應該 貸 不 到 。 其實 工作 紀錄 也 可以 作假 ， 但 基本 上 ， 要 證明 自己 有 工作 ， 要 準備 以下 資料 ： Ａ 、 薪轉 證明 （ 證明 至少 到 「 上 個 月 」 你 還 在 這 工作 ） Ｂ 、 扣繳 憑單 （ 真正 證明 你 在 一 家 企業 上班 ， 雖然 那 是 去年 的 紀錄 ） Ｃ 、 勞保 明細 Ｄ 、 在職 證明 以及 存摺 如果 以上 四 個 文件 都 具備 ， 那 就 八九不離十， 你 真的 有 工作 。 第二 章 架 對 軌道 ， 立刻 買到 好 房子 ?
 
２ 、 收入 證明 收入 是 一 個 人 還款 的 保證 ， 雖然 不能 看出 你 「 未來 」 收入 如何 ， 但 若 有 固定 工作 ， 銀行 就 可以 假定 你 未來 工作 收入 ， 只 會 比 現在 多 不會 少 。 這 牽涉到 貸款 核可 與否 ， 也 牽涉到 貸款 額度 。 收入 依據 ， 包括 月薪 （ 薪轉 證明 ） 、 扣繳 憑單 （ 若 除了 月薪 還 有 其他 收入 ， 扣繳 憑單 可以 驗證 年 收入 多少 ， 再 除以 十二 個 月 計算 每 月 收入 ） ， 另外 勞保 金額 也 是 評核 一 個 人 實力 的 依據 。 ３ 、 核貸 金額 在 正常 條件 下 ， 一 個 人 可以 被 核貸 的 最 高 金額 ， 就 是 他 的 月 收入 Ｘ 60% 。 好比 說 ， 一 個 人 的 月 收入 5萬 ， 那 乘以 60% 就 是 3萬 ， 那 這 就 是 銀行 可以 承貸 的 每 月 分期 最 高 額度 。 也就是說 ， 每 個 月 還款 金額 本金 加利息 不能 超過 3萬 ， 以 此 倒 推回來 的 金額 ， 就 可以 計算 共 可 貸 你 多少 錢 。 如果 一 個 人 過往 的 信用 良好 ， 目前 沒有 其他 借貸 ， 那 以 3萬 元 來 推算 ， 可以 借貸 的 金額 可以 很多 。 怎樣 計算 每 月 付 多少 款 ， 等於 借貸 多少 金額 呢 ？ 其實 也 很 容易 計算 ， 只要 知曉 銀行 核貸 的 利率 ， 換算成 年數 ， 就 可以 算出 。 例如 假定 貸款 100萬 元 ， 每 月 繳款 利息 是 2.2% 的話 ， 那 二十 年 期 貸款 ， 每 月 繳款 金額 是 5,200 元 。 一般 房屋 購買 ， 經常 除了 房貸 七成 額度 外 ， 尚 不足 需要 信貸 ， 這 部分 銀行 也 會 計算進去 ， 如 下 圖 所 示 ， 信貸 部分 利率 較 高 ， 還款 期限 也 較 短 ， 當然 信貸 金額 也 較少 。 如 下 圖 以 信貸 10萬 計算 ， 利率 是 8% ， 五 年 內 還清 ， 那 每 月 繳款 金額 是 2,100 元 。 貸款 類型 貸款 年數 每 月 繳款 金額 房屋 貸款 每 100萬 ， 利率 2.2% 20年 5,200 元 25年 4,300 元 30年 4,000 元 信用 貸款 每 10萬 ， 利率 8%5年 2,100 元 7 年 1,600 元 第二 章 架 對 軌道 ， 立刻 買到 好 房子 ?
 
透過 這樣 的 計算 ， 再 搭配 個人 月 收入 分析 其 還款 能力 ， 就 可以 推算 銀行 最 高 可 核貸 多少 房貸 以及 多少 信貸 。 以 前面 月薪 5萬 元 來 計算 ， 60% 額度 是 3萬 元 ， 如果 房貸 年限 是 30 年 ， 那麼 以 3萬 元