引用 他 讀 哈佛 大學 時 的 教授 忠告 ： 零售業 最好 不要 買舖 ， 應 繳交 市值 租金 ， 以 刺激 企業 不斷 提升 。 Coils 又 有沒有 買下 舖位 ？ 你 如何 力抗 昂貴 租金 ？ 林 ： 我 也 有 聽 那 一 集 ， 深 有 體會 。 我 未 有 機會 入讀 高等 學府 ， 只有 爺爺 的 教誨 ： 做 流水 生意 ， 哪兒 旺 就 在 哪兒 做生意 。 所謂 人傑地靈 ， 買下 的 舖位 不一定 會 旺 ， 還 得 看 人 的 配合 。 香港 比較 特別 ， 大部分 地段 由 地產 財團 控制 ， 發展 也 由 它們 規劃 。 香港人 要 消遣 也 是 習慣 逛 某 幾 個 商場 ， 總 不能 每 天 都 到 山頂 公園 散步 。 如果 一 個 地方 得到 發展 ， 興旺 起來 ， 人流 就 會 往 那兒 走 。 要是 選錯 地點 買舖 ， 要 周轉 或 償還 貸款 就 不 容易 。 以 我 這 幾 年 的 零售 經驗 而言 ， 我 絕對 不會 買舖 。 現時 持有 的 舖位 也 是 未 經營 零售 前 買下 的 ， 本 打算 用作 收租 。 香港 是 地產 世界 ， 我 只是 跟隨 大勢 走 ， 不 是 求進 或 求退 才 這樣 做 。 我 的 零售店 能否 在 這 種 環境 下 繼續 經營 ， 控制權 還 在 客人 手 上 。 要是 業主 加租 ， 只有 把 租金 反映 在 貨品 售價 之上 ， 最終 支付 租金 的 還是 香 與 林偉駿 對話 零售 的 小 巨人 港人 。 話 說回來 ， 我 向 田北辰 那 集 節目 偷 了 師 ， 當晚 就 和 電腦部 開 了 四 個 小時 會議 ， 決定 在 產品 價錢 旁 寫上 租值 ， 要是 顧客 發現 某 區 的 產品 較為 昂貴 ， 就 只好 怪責 業主 。 在 此 真的 要 感謝 教授 ， 讓 我 有 機會 收聽 節目 。 陳 ： 我 以 另 一 角度 解釋 這 件 事 。 中大. E M B A 在 金鐘 的 美國 銀行 大廈 上課 ， 很多 人 曾 說 把 課室 賣出 就 可 大賺 一 筆 ， 我 說 誠然 市值 升 了 很多 ， 但 更 重要 的 是 清楚 教育 的 目標 — — 到底 我 是 打算 經營 地產 還是 從事 教育 ？ 現有 課室 能 讓 同學 下班 後 迅速 前來 上課 ， 有益 教育 事業 ， 當然 不會 賣出 。 但 如果 你 打算 做 個 富翁 退休 享福 ， 就 會 沽售 。 只要 你 的 人生 目標 清晰 ， 就 自然 會 找到 答案 。 張 ： 我們 當然 不會 到 山頂 公園 開店 賣 零食 ， 但 也 不大 可能 在 美國 銀行 大廈 開店 。 林 先生 的 250 家 分店 ， 選址 考慮 和 一般 超級市場 是否 有別 ？ 林 ： 沒有 甚麼 考慮 。 舖位 大都 由 業主 向 我 主動 邀約 ， 除非 超出 預算 ， 否則 我 也 會 接受 。 如果 你 這 一 刻 拒絕 了 ， 就 沒有 下 一 次 機會 。 其實 有 些 鄰近 舖位 由 同 一 業主 提供 ， 有些 顧客 也 曾 問 我 為甚麼 某些 分店 這麼 接近 。 這 是 為 勢 所 迫 ， 因為 我 仍 沒有 議價 能力 ， 我 恐怕 拒絕 後 會 得罪 了 他 。 今天 有 位 業主 打電話 給 我 ， 說 只 加租 少許 ， 勸 我 續租 ， 即使 租金 有點 不 合 心意 ， 我 還是 接受 了 。 我們 既然 選擇 了 在 香港 經營 ， 就 要 接受 這 種 環境 ， 只有 靜待 改變 ， 而 這 改變 不 是 我們 這些 普通人 可以 做到 。 發展商年報 的 社會 責任 其實 是 公關 公司 的 作品 。 假設 我 有 物業 ， 可以 收 一萬 元 租 ， 明年 市值 租金 升至 二萬 ， 我 要是 收 一萬八千 元 ， 已 高瞻遠矚 與 C EO 對話 是 十分 仁慈 。 這 個 局面 香港人 唯有 承受 ， 只 可以 待 政府 出手 改變 。 所以 我 從來 不 想 這些 事 ， 要是 我 去 想 ， 我 就 當 政客 了 。 我 只 專注 於 自己 的 賬目 ， 管理 各 項 比率 ， 把 產品 售價 的 租金 比率 維持 在 10 - 11% ， 這 是 顧客 願意 接受 的 百分比 ， 做 不 下去 就 唯有 轉換 貨種 。 物流 成本 則 維持 在 產品 售價 的 3% ， 節目 完結 後 我 就 要 去 看看 倉庫 的 各 項 數據 。 陳 ： 你 工作 如此 繁重 ， 不用 睡覺 嗎 ？ 林 ： 我 常常 打瞌睡 ， 就 當作 已 睡覺 了 。 其實 人 沒有 壓力 的 時間 已經 是 休息 時間 ， 不過 做 節目 這 兩 小時 倒是 很 認真 。 陳 ： 話 說回來 ， 曾 有 嘉賓 說 我們 應 專注 於 可 控制 的 事 ， 不要 在 無法 控制 的 事 浪費 時間 。 要 在 大勢 中 生存 ， 就 要 明白 遊戲 規則 。 舖租 本 值 二萬 元 卻 只 收 一萬八千 元 ， 折扣 很 可能 來自 你 誠懇 有禮 的 態度 ， 但 要是 想 下調 至 一萬五千 元 卻 是 異想天開 。 你 最近 幾 次 關閉 分店 是 因為 遇上 甚麼 困難 ？ 林 ： 是 因為 租金 比率 佔 開支 太 高 。 我們 沒辦法 一邊 講 數據 ， 另 一 邊 講 人情 ， 那 就 沒有 準則 可以 依循 。 員工 很 好奇 為何 我 關閉 七 家 分店 ， 再 重新 開設 十多 家 。 這 是 考慮 了 今天 的 數據 所 作 的 變動 。 做生意 不能 只 談 人情 ， 世態炎涼 ， 沒有 人 會 給 你 面子 。 今天 教授 邀請 我 出席 節目 ， 也 只 因為 阿信屋 尚未 倒閉 ， 不過 倒閉 後 也 可 談談 失敗 的 CEO 如何 收場 。 陳 ： 我 也 曾 訪問 那些 C E O ， 不過 沒有 公開 ， 那時 他們 淚流滿面 ， 可謂 真情 流露 。 不過 林 先生 現在 還不是 落難 英雄 。 與 林偉駿 對話 零售 的 小 巨人 林 ： 誰 知道 呢 。 做生意 不 是 向 自己 交代 ， 而是 其他 人 。 銀行 很 緊張 賬目 ， 供應商 則 在意 貨流 ， 貨品 不 暢銷 就 中止 合作 。 員工 只 為 兩 餐 ， 收 不 到 薪金 也 不會 留下 。 陳 ： 剛才 有 位 同學 問 怎樣 才 算 成功 ， 我 認為 有 幾 個 條件 。 第一 是 有 能力 向 員工 支薪 ， 因為 員工 要 養家 。 不過 薪金 的 吸引力 也 有 個 限度 ， 所以 要 做到 第二 點 ： 令 員工 不只 追求 薪金 ， 還 愛上 這 份 工作 ， 例如 多 予 鼓勵 ， 又 或 協助 他們 成長 。 這 可 算是 給 員工 圓滿 的 交代 。 張 ： 那 林 先生 當時 花 了 多少 時間 決定 關閉 分店 ？ 林 ： 大約 兩三 秒 吧 。 員工 給 我 看看 賬目 ， 我 認為 不可 持續 ， 就 決定 只 經營 到 租約 期滿 。 當然 ， 也 可 選擇 挽救 分店 ， 例如 縮減 人手 ， 減少 供應 和 把