長期 上漲 的 標的 ， 也 會 因為 短期 市場 變化 而 有 劇烈 波動 。 預先 認識 可能 面臨 的 風險 ， 讓 投資人 在 風險 來 臨時 處變不驚 ， 甚至 在 REITs 下跌 至 合理 價格 時 加碼 買進 ， 就 能 創造 更多 的 現金流 收入 。 一 、 景氣 變化 ：REITs 的 價格 波動 會 受到 景氣 的 影響 。 當 景氣 衰退 時 ， 房地產 的 需求 便 下降 ， REITs 的 價格 也 會 應聲 下跌 。 因此 在 選擇 REITs 時 ， 可以 考慮 物業 具有 持續性 穩定 、 租約 較 長 的 標的 來 投資 。 二 、 利率 變動 ： 利率 的 波動 也 會 影響 REITs 。 利率 上升 時 通常 不利 於 整體 股市 上漲 ， 導致 REITs 的 股價 跟著 下跌 。 另外 ， 抵押型 REITs 對於 利率 波動 的 敏感 程度 更 大 ， 會 直接 影響 公司 的 獲利 能力 。 三 、 過度 集中 ： 單一 類別 的 REITs 將 資金 集中 投資 在 某 一 物業 上 ， 當 該 產業 遭遇 逆風 時 ， REITs 的 價格 波動 也 就 更 大 。 如 商業 房地產 近 幾 年 先 是 受到 電商 崛起 的 打擊 ， 又 面臨 新冠肺炎 疫情 擴散 的 衝擊 ， 將 許多 REITs 的 股價 打入 谷底 。 四 、 成長 較 慢 ： REITs 必須 將 九○％ 的 應稅 所得 以 紅利 進行 分配 ， 投資人 雖然 拿到 了 配息 ， 但 公司 能 再 投資 的 資金 就 變少 ， 在 沒有 採取 其他 方式 募集 額外 資金 的 情況 下 ， 也 限制 了 公司 的 成長性 。 五 、 負債 過 高 ： 當 REITs 為了 擴張 而 以 舉債 融資 的 方式 籌措 資金 時 ， 須 注意 公司 的 負債 比率 最好 低於 五○％ ， 避免 因為 突發 狀況 而 引發 流動性 風險 ， 導致 無法 營運 而 破產 。 美國 市值 前 十 大 REITs __UNDEF__ 在 選擇 REITs 作為 投資 標的 時 ， 應該 先 評估 公司 營運 的 產業 屬性 ， 是否 具有 持續性 、 可以 穩定 營運 並 擁有 發展 前景 的 產業 。 舉例 來 說 ， 在 線上 購物 逐漸 普及 的 情況 下 ， 過去 占地 面積 廣大 的 購物 中心 在 現在 的 需求 就 降低 了 ， 投資 於 商場 的 REITs 也 大 受 影響 ， 於是 股價 下跌 。 而 受惠 於 網際網路 ， 包括 5G 產業 、 雲端 產業 的 發展 ， 許多 科技 公司 需要 場地 放置 伺服器 ， 使得 營運 數據 中心 的  REITs  股價 成長性 比 其他 REITs  高 。 投資人 也 可以 選擇 具 持續性 需求 產業 的  REITs ， 例如 健康 照護 中心 與 公用 事業 的  REITs ， 就 是 可以 考慮 的 標的 。 目前 美國 市值 前 十 大 的  REITs （ 參表 54 ） 中 ， 大多數 也 與 電信 和 數據 中心 相關 ， 市值 最 高 的 「 美國 電塔 」 （ American Tower ， 美股 代號 AMT ） 就 是 經營 無線 通訊 的 基地台 業務 、 全美 市占率 最 高 的 不動產 信託 公司 ， 其 最 大 的 客戶 是 美國 主要 電信商 AT&T ， 也 因此 可以 持續 獲得 穩定 的 收入 。 在 表 54 中 排名 第四 的 Equinix （ 美股 代號 EQIX ） ， 是 全球 最 大 的 數據 中心 營運商 ， 在 全球 各 地 提供 數據 中心 主機 託管 、 互聯 服務 與 基礎 設施 的 管理 服務 ， 科技 進步 帶動 大 數據 、 AI 人工 智能 與 雲端 產業 的 趨勢 發展 。 除了 科技 公司 以外 ， 所有 行業 都 將 面臨 數位 轉型 而 將 原本 的 業務 線上化 ， 大型 科技 巨頭 提供 管理 數據 的 服務 ， 但 這些 數據 需要 靠 數據 中心 來 維護 ， 也 因此 讓 這些 公司 的 業務 高速 成長 。 而 由於 數據 中心 深 具 規模 優勢 ， 在 該 產業 中 ， 我 也 相當 看好 數據 中心 託管商 排名 第二 的  Digital Realty Trust （ 美股 代號 DLR ） ， 下面 將 對 該 公司 做 深入 介紹 。 表 54 　 美國 市值 前 十 大 REITs __UNDEF__ 股票 代號 __UNDEF__ 公司 名稱 __UNDEF__ 產業 股價 __UNDEF__ 近 五 年 平均 __UNDEF__ 營收 成長率 __UNDEF__ 殖利率 AMT __UNDEF__ 美國 電塔 __UNDEF__ American Tower __UNDEF__ 電信 __UNDEF__ 230.14 __UNDEF__ 11.7% __UNDEF__ 1.7% CCI __UNDEF__ 冠城 國際 Crown Castle International __UNDEF__ 電信 __UNDEF__ 152.36 5.2% __UNDEF__ 3.04% PLD __UNDEF__ 普洛斯 __UNDEF__ Prologis __UNDEF__ 工業 __UNDEF__ 87.12 7% __UNDEF__ 2.48% EQIX Equinix __UNDEF__ 數據 中心 __UNDEF__ 655.48 2% __UNDEF__ 1.57% SPG __UNDEF__ 賽門 房地產 Simon Property Group __UNDEF__ 零售 __UNDEF__ （ 商場 ） __UNDEF__ 55.67 3.2% __UNDEF__ 15.01% PSA __UNDEF__ 大眾 倉儲 __UNDEF__ Public Storage __UNDEF__ 自助 倉儲 __UNDEF__ 183.92 5.2% __UNDEF__ 4.35% WELL __UNDEF__ Welltower __UNDEF__ 健康 照顧 __UNDEF__ 45.75 3.3% __UNDEF__ 7.03% EQR __UNDEF__ 公平 住屋 信託 Equity Residential __UNDEF__ 住宅 __UNDEF__ 58.93 - 0.4% __UNDEF__ 3.89% AVB __UNDEF__ 艾芙隆 海灣 社區 Avalonbay Communities __UNDEF__ 住宅 __UNDEF__ 155.83 5.6% __UNDEF__ 3.94% SBAC SBA 通信 SBA Communications __UNDEF__ 電信 __UNDEF__ 283.75 8.1% __UNDEF__ 0.43% __UNDEF__ 資料 來源 ： Finviz／ 作者 整理 5G 高速 發展 ， 數據 中心 領先 受惠 ： Digital Realty Trust __UNDEF__ Digital Realty Trust （ 美股 代號 DLR ） 成立 於 二○○四年 ， 是 全球 領先 的 數據 中心 營運商 ， 提供 主機 託管 和 互聯 解決 方案 ， 在 全 世界 包括 美國 、 歐洲 、 亞洲 、 加拿大 與 澳洲 等 二十二 個 國家 ， 擁有 兩百八十四 個 營運 數據 中心 設施 ， 總 租賃 面積 達 四千三百二十萬 平方 英尺 ， 服務 的 客戶 遍及 雲端 服務 、 社交 網路 、 電信 ， 金融 、 製造 等 不同 行業 ， 其中 臉書 是 最 大 的 客戶 ， 占 租金 總額 的 六．八％ ， 其餘 包括 甲骨文 、 字母 公司 與 IBM 等 也 都 是 公司 的 客戶 。 基於 科技 進步 ， 雲端 服務 快速 發展 ， 5G 、 物聯網 （ IoT ） 、 製造業 、 醫療 保健 、 遊戲 和 自動 駕駛 汽車 等 ， 都 將 繼續 帶動 對於 數據 中心 的 需求 。 尤其 是 5G 商用 的 加速 ， 會 直接 驅動 無線 發射塔 和 數據 中心 提供 商 的 規模 。 試想 我們 在 瀏覽 網站 時 ， 使用 社交 媒體 的 習慣 已經 從 過去 的 文字 逐漸 轉向 以 影音 為 主流 ， 而 這些 媒體 檔案 所 需 的 流量 更 大 ， 存放 在 雲端 需要 可靠 的 環境 來 進行 管理 ， 因此 對 數據 中心 的 需求 大幅 提高 。 Digital Realty Trust 是 產業 趨勢 發展 下 的 受惠 者 之 一 ， 股價 自 二○○四年 公開 上市 以來 ， 平均 每 年 為 投資人 帶來 二二％ 的 報酬率 ， 優於 標普 五百 的 指數 報酬 ， 在 未來 仍 有 相當 不錯 的 發展 空間 。 財務 狀況 __UNDEF__ 觀察 Digital Realty Trust 的 財報 紀錄 （ 參表 55 ） ， 呈現 穩定 增長 的 趨勢 ， 營收 自 二○一○年 的 八．六五億 美元 ， 到 了 二○一九年 已 達 三二．○九億 美元 ， 平均 每 年 成長 十八％ 以上 。 原本 就 已 處在 產業 順風期 ， 二○二○年 疫情 的 影響 提高 了 居家 辦公 的 需求 ， 在 第二 、 三 季 的 財報 中 ， 營收 都 比 去年 同 期 成長 超過 二○％ ， 包括 遠距 會議 、 網路 購物 與 社交 媒體 的 使用量 更 大 ， 使 企業 對於 數據 中心 的 需求 提高 ， 對 公司 的 業務 大有 助益 。 再 檢視 Digital Realty Trust 的 獲利 能力 ， 由於 房地產 行業 的 財務 操作 方式 與 一般 企業 不同 ， 一般 公司 是 扣除 營運 費用 與 折舊 後 ， 以 淨利 數字 評估 公司 的 獲利 表現 ， 但 REITs 不 需要 ， 因為 房地產 與 大多數 的 固定 成本 （ 工廠 或 設備 ） 不同 ， 價值 減損 的 幅度 較 小 ， 所以 通常 會 採用 「 營運 現金 流 」 （ funds fom operations , FFO ） 6 來 衡量 公司 的 獲利 穩定性 。 6 營運 現金流 是 衡量 REITs 的 重要 指標 之 一 ， 由於 房地產 在 財務 報表 中 需 按 一定 的 年限 折舊 和 攤銷 ， 計算 時 會 將 折舊 費用 加回 淨利 中 ， 再 扣除 出售 房地產 等 一 次 性 收入 金額 ， 呈現 其 真實 價值 。 表 55 　 Digital Realty　 於 2010 至 2019年 財務 數據 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 __UNDEF__ 營收 __UNDEF__ （ 百萬 美元 ） __UNDEF__ 865 1,063 1,279 1,482 __UNDEF__ 1,616 __UNDEF__ 1,763 2,142 2,458 3,046 3,209 __UNDEF__ 營收 __UNDEF__ 年 成長率 __UNDEF__ （ % ） __UNDEF__ 35.83 __UNDEF__ 22.8 __UNDEF__ 20.36 __UNDEF__ 15.89 __UNDEF__ 9.05 9.09 __UNDEF__ 21.49 __UNDEF__ 14.74 __UNDEF__ 23. 95 5.34 __UNDEF__ 毛利率 __UNDEF__ （ % ） __UNDEF__ 65.8 64. 2 64. 7 63 .
 
2 63. 2 63. 6 64. 4 64 __UNDEF__ 64. 3 62.8 __UNDEF__ 營業 __UNDEF__ 利潤率 __UNDEF__ （% ） __UNDEF__ 28 __UNDEF__ 28.6 __UNDEF__ 29.5 26. 1 23. 4 __UNDEF__ 21.3 __UNDEF__ 24. 2 __UNDEF__ 22.6 __UNDEF__ 19.5 __UNDEF__ 19.6 __UNDEF__ 淨利 __UNDEF__ （ 百萬 美元 ） __UNDEF__ 102 156 210 314 200 __UNDEF__ 297 426 248 331 580 __UNDEF__ 每 股 營運 __UNDEF__ 現金流 （ 美元 ） 3 3.74 4.13 4.24 4.36 4.7 4.47 4.36 4.69 __UNDEF__ 4.78 __UNDEF__ 股息 __UNDEF__ （ 美元 ） __UNDEF__ 2.02 __UNDEF__ 2.72 2.92 3.12 __UNDEF__ 3.32 __UNDEF__ 3.4 3.52 __UNDEF__ 3.72 4.04 __UNDEF__ 4.32 __UNDEF__ 流動 比率 __UNDEF__ （% ） __UNDEF__ 0.94 0.97 0.18 0.19 __UNDEF__ 0.25 0.25 0.24 0.25 0.14 0.42 __UNDEF__ 負債 比率 __UNDEF__ （% ） __UNDEF__ 0.53 0.48 0.49 0.52 0.49 0.52 0.48 0.4