表現 差異 不 大 ， 勞氏 公司 的 主要 客戶 是 想要 動手 DIY 裝修 房子 的 人 ， 家 得寶 的 客戶 則 主要 針對 專業 的 承包商 ， 因此 消費 金額 會 更 高 ， 營收 成長 速度 也 更 快 。 在 線上 購物 平台 的 發展 上 ， 家得寶 的 發展 也 比 勞氏 公司 快 ， 營運 效率 與 獲利 能力 優於 對手 。 最後 ， 根據 美國 銀行 的 統計 數據 ， 每 一千 個 千禧 世代 消費者 中 ， 有 六四％ 更 喜歡 家 得寶 而 非 勞氏 公司 。 年輕人 是 未來 的 主要 消費 族群 ， 這 也 讓 家 得 寶 的 未來 更 具 成長性 。 未來 展望 __UNDEF__ 由於 家得寶 的 業績 與 房市 的 好壞 呈現 正 相關 ， 在 房市 熱絡 時 ， 消費者 對於 居家 修繕 的 需求 也 會 提高 ， 房市 降溫 時 ， 對 居家 修繕 的 需求 則 會 降低 ， 所以 「 景氣 好壞 」 與 「 消費者 支出 」 的 變化 對於 家得寶 的 業績 有 較 大 影響 。 雖然 二○二○年 因為 疫情 而 使得 許多 實體 店面 暫停 營業 ， 但 令 人 意外 的 是 ， 民眾 也 因為 宅 在 家 沒 事情 做 而 開始 進行 居家 修繕 ， 加上 家 得 寶線 上 消費 使用率 的 成長 ， 減緩 了 對家 得寶 的 業績 衝擊 。 以 長期 角度 來 看 ， 根據 統計 ， 二○一九年 美國 家庭 房屋 修繕 產值 約 四千億 美元 ， 預計 到 二○二三年 會 成長 超過 四千五百億 美元 ， 其中 家得寶 的 銷售額 預估 可 達 一千億 美元 ， 占 總產值 的 四分之一 。 二○一五 到 一九年 ， 平均 每 位 房屋 持有人 每 年 花費 在 房屋 修繕 的 金額 從 三二八八 美元 成長到 九○八一 美元 。 因此 ， 即便 家 得 寶 的 營業 因 疫情 受到 影響 ， 未來 仍 可 維持 穩定 成長 的 步伐 。 坐享 租金 收入 的 房地產 股票 ： 不動產 投資 信託 （ REITs ） __UNDEF__ 許多 人 因為 投資 房地產 而 致富 ， 但 投資 房地產 所 需 花費 的 成本 太 高 ， 不 是 每 個 人 都 負擔得起 。 在 美股 中 ， 小 資族 不用 實際 去 購買 房地產 ， 把 現金 全 壓 在 流動性 差 的 房地產 上 ， 可以 選擇 更 多元 、 更 具 成長 潛力 的 「 不動產 投資 信託 」 （ Real Estate Investment Trusts , REITs ） ， 既 具 成長性 ， 又 能 享受 股價 上漲 的 獲利 ， 還可以 穩穩 領現 金流 。 所謂 「 不動產 投資 信託 」 ， 就是 透過 不動產 證券化 ， 在 公開 市場 上 進行 交易 ， 讓 投資人 用 一 檔 證券 ， 就 可以 投資 持有 持續 產生 收益 的 不動產 公司 ， 或是 向 客戶 提供 融資 服務 而 獲取 收入 的 公司 ， 藉 此 獲利 。 根據 擁有 的 物業 類型 與 公司 收入 來源 ， 常見 的 REITs 有 下列 兩 種 ： 一 、 權益型 （ Equity REITs ） ： 投資 權益型 REITs 就 像 包租 公 ／ 婆 的 角色 ， 擁有 不動產 的 產權 ， 主要 收入 來自於 出租 不動產 收取 的 租金 ， 公司 也 會 隨著 不動產 的 增值 而 獲利 。 二 、 抵押型 （ Mortgage REITs ） ： 投資 抵押 型 的 REITs 類似 金融業 的 角色 ， 不 直接 持有 房地產 ， 而是 向 不動產 的 開發商 貸款 或 投資 不動產 抵押 證券 ， 賺取 利息 與 資本 利得 。 投資人 在 買入 REITs 之前 ， 應該 先 了 解 產品 的 特性 、 不同 類型 的 公司 在 營運 上 的 差異 與 可能 面對 的 風險 ， 才 有 辦法 挑選出 最 適合 自己 的 標的 。 另外 ， REITs  雖然 具備 固定 收益 證券 的 性質 ， 但 也 與 股票 和 ETF 相同 ， 配息 需 預扣 三○％ 的 股息稅 。 投資人 在 挑選  REITs  時 ， 不僅 需要 注意 殖利率 ， 也 應該 考量 該 產業 未來 的 成長性 ， 跟 著 公司 的 成長 一起 獲利 。 接下來 針對 挑選  REITs  應 考量 的 優缺點 進行 討論 ， 讓 讀者 可以 更 深入 了 解 這 個 商品 。 投資 REITs 的 優點 __UNDEF__ 除了 擁有 穩定 的 現金流 收益 ， 投資 REITs 還 有 許多 其他 的 優勢 ， 幫助 投資人 更 快 累積 財富 。 貨幣 寬鬆 時代 推升 資產 價格 高速 上漲 ， 而 REITs 就 是 主要 的 受惠 族群 之 一 ， 也 因此 在 過去 二十五 年 的 總回報率 高於 標普 五百 的 指數 報酬 ， 也 優於 其他 固定 收益 證券 。 一 、 選擇 多元 ： 根據 美國 全 國 不動產 投資 信託 協會 （ Nareit ） 的 分類 ， 目前 可以 投資 的 REITs 行業 包括 辦公室 、 住宅 、 倉庫 、 商場 、 健康 照護 、 數據 中心 、 無線 通信 基礎 設施 和 度假 酒店 ， 範圍 廣 ， 選擇性 多 。 二 、 流動性 佳 ：REITs 是 在 集中 市場 掛牌 交易 ， 與 股票 交易 方式 相同 ， 因此 流動性 與 變現性 都 比 直接 投資 不動產 還要 好 ， 投資 門檻 也 較 低 ， 一般 投資人 皆 可 參與 。 三 、 配息 優勢 ： 由於 REITs 的 收入 來自於 穩定 的 租約 ， 依照 政府 法規 ， REITs 必須 將 九○％ 的 應稅 收入 分配給 股東 ， 因此 投資 REITs 可以 獲得 的 股息 也 比 一般 股票 多 ， 長期 下來 ， 超過 五○％ 以上 的 收益 都 來自於 股息 的 現金流 收入 。 四 、 抵抗 通膨 ： 租約 通常 會 保護 REITs 的 收益 不 受 通貨膨脹 影響 ， 每 年 跟著 調漲 租金 ， REITs 的 配息 通常 可以 超過 通貨膨脹率 。 五 、 資產 配置 ： 不動產 投資 是 美國 第三 大 資產 類別 ， 波動度 雖 高於 債市 ， 卻 低於 科技股 、 小型股 與 新興 市場 股價 指數 ， 波動 幅度 則 與 全球 股市 相當 。 顯示 REITs 在 一定 的 風險 程度 下 ， 有 創造 穩定 成長 報酬 的 特質 ， 是 相當 適合 作為 資產 配置 的 工具 之 一 。 投資 REITs 的 風險 __UNDEF__ 當然 ， 任何 投資 商品 都 有 潛在 的 風險 因子 ， 即便 是 REITs 這 類 長期 上漲 的 標的 ， 也 會 因為 短期 市場 變化 而 有 劇烈 波動 。 預先 認識 可能 面臨 的 風險 ， 讓 投資人 在 風險 來 臨時 處變不驚 ， 甚至 在 REITs 下跌 至 合理 價格 時 加碼 買進 ， 就 能 創造 更多 的 現金流 收入 。 一 、 景氣 變化 ：REITs 的 價格 波動 會 受到 景氣 的 影響 。 當 景氣 衰退 時 ， 房地產 的 需求 便 下降 ， REITs 的 價格 也 會 應聲 下跌 。 因此 在 選擇 REITs 時 ， 可以 考慮 物業 具有 持續性 穩定 、 租約 較 長 的 標的 來 投資 。 二 、 利率 變動 ： 利率 的 波動 也 會 影響 REITs 。 利率 上升 時 通常 不利 於 整體 股市 上漲 ， 導致 REITs 的 股價 跟著 下跌 。 另外 ， 抵押型 REITs 對於 利率 波動 的 敏感 程度 更 大 ， 會 直接 影響 公司 的 獲利 能力 。 三 、 過度 集中 ： 單一 類別 的 REITs 將 資金 集中 投資 在 某 一 物業 上 ， 當 該 產業 遭遇 逆風 時 ， REITs 的 價格 波動 也 就 更 大 。 如 商業 房地產 近 幾 年 先 是 受到 電商 崛起 的 打擊 ， 又 面臨 新冠肺炎 疫情 擴散 的 衝擊 ， 將 許多 REITs 的 股價 打入 谷底 。 四 、 成長 較 慢 ： REITs 必須 將 九○％ 的 應稅 所得 以 紅利 進行 分配 ， 投資人 雖然 拿到 了 配息 ， 但 公司 能 再 投資 的 資金 就 變少 ， 在 沒有 採取 其他 方式 募集 額外 資金 的 情況 下 ， 也 限制 了 公司 的 成長性 。 五 、 負債 過 高 ： 當 REITs 為了 擴張 而 以 舉債 融資 的 方式 籌措 資金 時 ， 須 注意 公司 的 負債 比率 最好 低於 五○％ ， 避免 因為 突發 狀況 而 引發 流動性 風險 ， 導致 無法 營運 而 破產 。 美國 市值 前 十 大 REITs __UNDEF__ 在 選擇 REITs 作為 投資 標的 時 ， 應該 先 評估 公司 營運 的 產業 屬性 ， 是否 具有 持續性 、 可以 穩定 營運 並 擁有 發展 前景 的 產業 。 舉例 來 說 ， 在 線上 購物 逐漸 普及 的 情況 下 ， 過去 占地 面積 廣大 的 購物 中心 在 現在 的 需求 就 降低 了 ， 投資 於 商場 的 REITs 也 大 受 影響 ， 於是 股價 下跌 。 而 受惠 於 網際網路 ， 包括 5G 產業 、 雲端 產業 的 發展 ， 許多 科技 公司 需要 場地 放置 伺服器 ， 使得 營運 數據 中心 的  REITs  股價 成長性 比 其他 REITs  高 。 投資人 也 可以 選擇 具 持續性 需求 產業 的  REITs ， 例如 健康 照護 中心 與 公用 事業 的  REITs ， 就 是 可以 考慮 的 標的 。 目前 美國 市值 前 十 大 的  REITs （ 參表 54 ） 中 ， 大多數 也 與 電信 和 數據 中心 相關 ， 市值 最 高 的 「 美國 電塔 」 （ American Tower ， 美股 代號 AMT ） 就 是 經營 無線 通訊 的 基地台 業務 、 全美 市占率 最 高 的 不動產 信託 公司 ， 其 最 大 的 客戶 是 美國 主要 電信商 AT&T ， 也 因此 可以 持續 獲得 穩定 的 收入 。 在 表 54 中 排名 第四 的 Equinix （ 美股 代號 EQIX ） ， 是 全球 最 大 的 數據 中心 營運商 ， 在 全球 各